Un appartement classé G mis en vente dans une ville moyenne : le propriétaire fixe son prix au niveau du marché local, mais les visites s’enchaînent sans offre. Au bout de trois mois, il baisse de 15 %. L’acheteur qui se positionne intègre dans son calcul le coût d’une rénovation énergétique lourde. Ce scénario, on le croise de plus en plus souvent depuis que la performance énergétique pèse directement sur le prix de vente d’un logement.
Logement classé G interdit à la location : ce que ça change à la revente
Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au DPE est interdit à la location en résidence principale, que ce soit pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034.
Cette interdiction ne touche pas que les bailleurs. Elle modifie la base d’acheteurs potentiels. Un investisseur locatif qui repère une annonce avec une étiquette G sait qu’il ne pourra pas mettre le bien en location sans travaux préalables. Il retire le bien de sa liste ou calcule un prix d’achat amputé du budget rénovation.
On se retrouve avec un effet de double peine pour le vendeur :
- Le bien ne génère plus de revenus locatifs tant qu’il n’est pas rénové, ce qui pousse à vendre
- Le nombre d’acheteurs intéressés diminue, puisque les investisseurs classiques sont écartés
- La négociation tourne systématiquement autour du coût des travaux énergétiques à prévoir
Concrètement, on observe que les propriétaires de passoires thermiques acceptent des rabais significatifs faute de pouvoir continuer à louer. Le DPE n’est plus un document administratif qu’on range dans un tiroir : c’est un levier de négociation que chaque acquéreur utilise.
Décote et surcote : les écarts de prix par classe énergétique
L’étude publiée par les Notaires de France sur la valeur verte des logements apporte des repères chiffrés. Les biens affichant une étiquette E, F ou G se vendent entre 2 % et 19 % moins cher qu’un bien classé D. À l’inverse, un logement classé A se négocie en moyenne autour de +16 % par rapport à cette même référence D.
Ces écarts ne sont pas uniformes. Le type de bien joue : une maison individuelle mal isolée subit souvent une décote plus marquée qu’un appartement, parce que la surface à rénover est plus grande et les postes de déperdition (toiture, murs, plancher bas) plus nombreux.
Localisation et tension du marché immobilier
Dans les marchés immobiliers tendus, la décote liée à un mauvais DPE est moins brutale. Un appartement classé F à Paris perd moins en pourcentage qu’un bien équivalent dans une ville où l’offre dépasse la demande. Les acheteurs en zone tendue acceptent de payer plus cher même un logement énergivore, parce que la rareté du foncier compense partiellement le handicap énergétique.
En zone détendue, c’est l’inverse. L’acheteur a le choix et privilégie les biens déjà rénovés. Les retours varient sur ce point selon les secteurs, mais la tendance générale reste claire : un bon DPE protège la valeur du bien quel que soit le marché.
Rénovation énergétique avant la vente : un calcul à faire au cas par cas
Quand on accompagne un vendeur qui détient un logement classé F ou G, la question revient toujours : faut-il rénover avant de mettre en vente ou vendre en l’état avec une décote ?
La réponse dépend de l’écart entre le coût des travaux et le gain de prix espéré. Isoler les combles et remplacer une chaudière ancienne par un système performant peut suffire à faire passer un logement de G à D ou E. Ce type d’intervention, ciblé sur les postes de déperdition principaux, offre souvent le meilleur retour.
Les travaux qui font bouger l’étiquette DPE
Tous les travaux ne se valent pas en termes d’impact sur la classe énergétique. On observe que certaines interventions font basculer l’étiquette plus vite que d’autres :
- L’isolation des combles ou de la toiture, premier poste de déperdition dans une maison individuelle
- Le remplacement du système de chauffage, surtout quand on passe d’une chaudière fioul à une pompe à chaleur ou un système à condensation
- L’isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur, plus coûteuse mais très efficace sur les bâtiments anciens
- Le changement des fenêtres simple vitrage, souvent combiné avec une ventilation mécanique adaptée
Rénover les deux premiers postes suffit parfois à gagner deux classes, ce qui transforme la perception du bien sur le marché. Un logement passé de G à E retrouve un public d’investisseurs locatifs et de primo-accédants qui l’avaient écarté.
Classe énergétique et négociation : ce qui se passe vraiment pendant les visites
Le DPE est affiché sur chaque annonce immobilière. Avant même la première visite, l’acheteur a repéré la classe et commencé à estimer mentalement un budget travaux. On constate que la négociation démarre dès la lecture de l’annonce, pas lors de la visite.
Un logement classé A ou B bénéficie d’un avantage concret lors des visites : l’acquéreur n’a pas de mauvaise surprise à intégrer dans son plan de financement. Le prix affiché correspond au prix réel d’acquisition, sans enveloppe travaux à ajouter. Pour un primo-accédant dont le budget est serré, c’est un critère de décision fort.
À l’opposé, un bien classé F ou G allonge les délais de vente. L’acquéreur prend le temps de faire chiffrer les travaux, consulte des artisans, hésite. Chaque semaine supplémentaire sur le marché renforce le pouvoir de négociation de l’acheteur.
Le DPE a déplacé le rapport de force entre vendeur et acquéreur. Un propriétaire qui met en vente un logement performant sur le plan énergétique vend plus vite et négocie moins. Celui qui vend une passoire thermique doit s’armer de patience ou ajuster son prix dès la mise en vente pour éviter un enlisement. La performance énergétique n’est plus un bonus sur une annonce : c’est le premier filtre que les acheteurs appliquent.
